Статья 11. О предмете и возникновение прав и обязательств по ипотеке
В российском гражданском законодательстве появился новый Закон о залоге недвижимости в ипотечном кредите, известный также как 102 ФЗ. Данный закон устанавливает правила и особенности заключения и регистрации договоров залога ипотеки, а также условий предоставления и потребительского кредитования с использованием залога.
Статьи 9.1 и 12 Закона определяют требования к предоставлению и регистрации ипотечного залога, а также права и обязанности залогодателя и залогодержателя. В соответствии с данными статьями, залог действует до исполнения обязательства заемщиком по возврату займа, а также до полного погашения займа и выполнения других условий, предусмотренных договором. Обязательства залогодателя по возврату займа являются основанием возникновения прав в пользу залогодержателя.
Статья 10 Закона устанавливает, что ипотека предоставляется в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика перед залогодержателем. В свою очередь, ипотекой может быть обременена физическая или юридическая недвижимость. Статья 10 также определяет, что ипотека может быть предоставлена третьими лицами или займодавцами в качестве обеспечения предупреждения потерь, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается письменно. Основные условия договора об ипотеке должны быть определены в одном документе или в нескольких документах, отсылающих друг на друга.
2. В договоре об ипотеке должны быть указаны следующие обязательные условия:
2.1. Предмет и размер обеспечения
Договор об ипотеке должен содержать описание недвижимости, которая является предметом ипотеки, а также указание на размер обеспечения, который должен быть достаточным для обеспечения обязательств.
2.2. Порядок предоставления и регистрации ипотеки
Договор об ипотеке должен определять порядок предоставления и регистрации ипотеки в государственной регистрационной системе. Регистрация ипотеки необходима для защиты прав ипотекодержателя в случае возникновения споров или изменений субъектов права.
2.3. Права и обязанности сторон
Договор об ипотеке должен содержать положения о правах и обязанностях ипотекодержателя и заёмщика (потребителя) по осуществлению залога. Он также должен устанавливать особенности осуществления этих прав и обязанностей третьими лицами.
2.4. Условия и порядок возникновения и прекращения обязательства
Договор об ипотеке должен содержать условия и порядок возникновения обязательств заёмщика перед ипотекодержателем и порядок прекращения обязательства при выполнении обязательств по кредитному (заёмному) договору.
2.5. Обязательства заёмщика по страхованию
В договоре об ипотеке должны быть определены обязательства заёмщика по страхованию, например, страхование недвижимости от рисков, связанных с ее строительством, эксплуатацией, утратой, повреждением или неисполнением ипотечным заемщиком обязательств.
3. При заключении договора об ипотеке должны быть учтены особенности предпринимательской и индивидуальной деятельности ипотекодателя и залогодержателя, а также особенности предоставления ипотечного кредита потребителям.
4. В случае заключения договора об ипотеке с потребителем законодательством может быть предусмотрено предупреждение потребителей о возможных рисках, связанных с заключением договора об ипотеке.
4.1. Заключение договора по требованию потребителя
При заключении договора об ипотеке в рамках потребительского кредитного договора может быть предусмотрено право потребителя заключить договор об ипотеке по его требованию, без объявления об исполнении кредитного (заёмного) договора.
5. Договор об ипотеке может быть изменен или расторгнут только по согласованию сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
5.1. Изменение договора по требованию сторон
Договор об ипотеке может быть изменен по требованию ипотекодателя или заёмщика с согласия другой стороны. Изменение может касаться, например, объема обеспечения, условий использования ипотечного имущества или размера обязательств.
6. В случае нарушения обязательств по договору об ипотеке, ипотекодержатель вправе требовать исполнения обязательств или удовлетворения своих требований в судебном порядке.
7. При осуществлении своих прав и обязанностей ипотекодержатели должны соблюдать права и законные интересы потребителей и рентабельность ипотеки должны максимально учитываться.
8. Договор об ипотеке, заключённый заёмщиком в целях предпринимательской или профессиональной деятельности, попадает под действие гражданского законодательства, регулирующего договоры купли-продажи.
Определение договора об ипотеке
Для возникновения обязательств по договору об ипотеке требуется заключение договора займа, в котором должны быть указаны основные условия предоставления кредита (займа), а также договор ипотеки, в котором определены условия совершения ипотечных сделок и обременений залога недвижимости.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в государственной регистрационной системе, а также должен быть предоставлен прочим лицам, заинтересованным в ипотеке.
Целями заключения договора об ипотеке являются обеспечение исполнения обязательств по договору займа и предупреждение возможных изменений связанных с ним условий.
Общие правила, предмет и осуществление деятельности, связанные с заключением ипотечного договора, а также особенности, необходимые для его исполнения, определены в статье 8 Закона о залоге недвижимости в ипотечном кредите (102-ФЗ).
- При заключении договора об ипотеке, залогодержатель требует от заемщика указать все имеющиеся на его недвижимость обременения третьих лиц, а также предоставить документы, подтверждающие права собственности и отсутствие таких обременений.
- В случае возникновения требования залогодержателя, заемщик обязан своевременно исполнить это требование.
- По требованию залогодержателя, заемщик может обратиться к лицу, оказывающему услуги по страхованию заложенного имущества, для предупреждения возможного ущерба имуществу или нарушения исполнения его обязательств.
- Залог недвижимости в ипотечном кредите должен быть обеспечен регистрацией в установленном законом порядке.
- Ипотека может быть предусмотрена как в договоре займа, так и в договоре ипотеки, по которой возникают дополнительные требования к заемщику и иные правовые последствия в случае нарушения им своих обязательств.
- Целью залога недвижимости в ипотечном кредите является обеспечение возмещения задолженности по кредиту при наступлении наступлении срока погашения кредита заемщиком или при иных обстоятельствах, указанных в договоре ипотеки.
Субъекты договора об ипотеке
Ипотечный кредитный договор может быть заключен между физическим или юридическим лицом в качестве займщика и кредитной организации в качестве кредитора. Залогодержателем в данном договоре выступает кредитная организация, которая предоставляет заемщику денежные средства под залог недвижимости.
Согласно статье 9.1. ФЗ «О залоге недвижимости в ипотечном кредите», требования к залогодержателю определяются Гражданским кодексом Российской Федерации. Кредитная организация, выступающая в роли залогодержателя, должна быть зарегистрирована в установленном порядке и иметь соответствующие лицензии или разрешения на осуществление кредитной деятельности.
Как правило, ипотечные кредиты предоставляются для приобретения, строительства или реконструкции недвижимости физическим лицам. При этом, в качестве предмета ипотеки может выступать как уже существующая недвижимость, так и объекты, находящиеся в процессе строительства или реконструкции.
Особенности договора об ипотеке заключены в следующем: кредитор имеет право на предоставление прав залогодержателя или третьих лиц в отношении недвижимости заемщика; залог может регистрироваться до возникновения обязательств по кредиту; если ипотека была предоставлена в целях предпринимательской деятельности, то кредитору предоставляется право требовать обременения залога при изменениях условий предпринимательской деятельности заемщика.
Страхование недвижимости также является одним из общих условий договора об ипотеке. Потребительское кредитное общество имеет право требовать страхования имущества заемщика, а также наследственных прав и спорных прав и требований, связанных с недвижимостью, по которым предоставлены кредиты.
| Субъекты договора | Роль в договоре |
|---|---|
| Заемщик | Физическое или юридическое лицо, получающее денежные средства в заем под залог недвижимости |
| Кредитор (кредитная организация) | Выступает в роли залогодержателя и предоставляет денежные средства заемщику |
| Залогодержатель | Кредитная организация, которая контролирует и регистрирует залог недвижимости заемщика |
Права и обязанности залогодателя
Залогодатель имеет ряд прав и обязанностей в соответствии с законодательством и договором залога. Права и обязанности залогодателя предназначены для обеспечения выполнения условий залогового договора и защиты его интересов.
Права залогодателя
1. Участвовать в заключении договора залога за своим требованием.
2. Требовать предоставления сведений о залоге, его состоянии и обременениях.
3. В случае изменения предмета залога требовать досрочного исполнения обязательств по договору залога.
4. В случае возникновения особых условий или обстоятельств, связанных с предметом залога, требовать изменения условий договора залога.
Обязанности залогодателя
1. Предоставить предмет залога в согласованное время и в согласованном состоянии.
2. Информировать залогодержателя о всех обстоятельствах, влияющих на исполнение обязательств по договору залога.
3. Соблюдать правила использования и хранения предмета залога, а также предписания залогодержателя, связанные с его сохранностью.
4. Документировать осуществление расходов, связанных с предоставлением предмета залога.
5. Произвести регистрацию кредитного обременения в установленном порядке.
6. Нести ответственность за неправильное использование предмета залога и возникшие в связи с этим убытки.
7. В случае отчуждения предмета залога предупредить залогодержателя и предоставить ему возможность исполнить свое требование.
Права и обязанности залогодержателя
Согласно статье 12 Закона о залоге недвижимости (102 ФЗ), залогодержатель имеет право:
- на предоставление залогодателем всех необходимых документов и сведений, связанных с заключением и исполнением договора залога;
- требовать от залогодателя выполнение обязательств по обеспечению сохранности предмета залога;
- обратиться в суд с иском о предоставлении ему права обременения предмета залога;
- по требованию залогодателя предоставить сведения о состоянии предмета залога и о выполнении им своих обязательств;
- на получение вознаграждения за хранение предмета залога, если оно предусмотрено договором залога.
В то же время, залогодержатель обязан:
- поддерживать предмет залога в состоянии, необходимом для обеспечения возникновения, сохранения и исполнения обязательства;
- вести учет и хранить предоставленные ему документы и сведения;
- незамедлительно уведомлять залогодателя о любых изменениях, имеющих отношение к предмету залога;
- не использовать предмет залога в предпринимательской или иной деятельности, за исключением случаев, когда это предусмотрено договором залога;
- предпринимать необходимые меры для предупреждения ущерба или его устранения;
- при обнаружении обременения предмета залога третьими лицами предупредить залогодателя;
- осуществлять регистрацию договора залога в установленном порядке.
Таким образом, залогодержатель имеет определенные права и обязанности, связанные с заключением и исполнением договора залога недвижимости в рамках ипотечного кредита.
Порядок заключения договора об ипотеке
В общем случае, для заключения договора об ипотеке необходимо соблюдать определенные правила и условия:
- Предоставление документов. Заемщик обязан предоставить кредитору все необходимые документы, подтверждающие его личность, право на залогаемую недвижимость, а также документы, связанные с осуществлением его предпринимательской или потребительской деятельности.
- Заключение договора. Заемщик и кредитор заключают договор об ипотеке, в котором оговариваются все условия кредитного соглашения, включая сумму займа, сроки его погашения, процентные ставки и другие обязательства сторон.
- Регистрация договора. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в установленном порядке в государственной регистрационной службе. Регистрация доводит до сведения третьих лиц о наличии обременения на недвижимое имущество.
- Страхование залога. Заемщик обязан страховать залог недвижимости в пользу кредитора, чтобы предупредить возможные убытки в случае возникновения страхового случая.
Важно учесть, что заключение договора об ипотеке имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. Как правило, данные особенности определяются общими правилами и условиями кредитного договора, а также требованиями законов о предоставлении и использовании ипотечных кредитов.
Государственная регистрация договора об ипотеке
Общие правила и особенности регистрации договора об ипотеке:
| № | Правила и условия |
|---|---|
| 1. | Государственная регистрация договора об ипотеке осуществляется при заключении договора займа или кредитного договора, в которых предусмотрено обеспечение займа или кредита имуществом заёмщика. |
| 2. | Государственная регистрация также осуществляется при изменениях в условиях договора об ипотеке, заключённого между заёмщиком и залогодержателем. |
| 3. | Государственная регистрация договора об ипотеке требуется для возникновения обременения недвижимостью заёмщика и обеспечения прав залогодержателя. |
| 4. | Регистрация договора об ипотеке является основным способом защиты третьих лиц, которые могут приобрести права на объект ипотеки. |
| 5. | Государственная регистрация договора об ипотеке также позволяет правовым образом осуществлять права и обязательства, связанные с предоставлением и использованием ипотечного кредита. |
Предоставление информации о договоре об ипотеке третьим лицам
В случае государственной регистрации договора об ипотеке, информация о данном договоре становится доступной для третьих лиц через системы государственной регистрации и кадастра. Это позволяет потенциальным покупателям или кредиторам быть в курсе об обременении недвижимости, а также иметь возможность проверить юридическую чистоту объекта ипотеки перед совершением сделки или предоставлением кредита.